Частная собственность – это основа развития рыночной экономики, а значит и частного бизнеса. Не случайно, в настоящее время одним из направлений государственной политики в сфере земельных отношений является перевод всех земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости в частную собственность.

Подтверждением этому служит статья 36 Земельного кодекса РФ. Пунктом 1 указанной статьи определено, что юридические лица и граждане – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков или получение их в аренду. Исключительное право субъекта (собственника объекта недвижимости) в отношении приобретения участка означает, что только он может оформить право на его использование. Причем это исключительное право сохраняется за ним до тех пор, пока он остается собственником объекта недвижимости расположенного на участке.

Выбор права на землю (собственность или аренда) принадлежит собственнику здания, строения и сооружения, а не государству или муниципалитету.

При этом для выкупа этих участков государством установлен особый «льготный» порядок определения цены (намного ниже рыночной стоимости земли).

В продолжение этого курса принят и уже вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Коротко о новшествах установленных указанным законом:

1. По общему правилу приватизация земельных участков, на которых находятся здания, строения, сооружения, осуществляется по цене, установленной:

а) Правительством РФ из земель федеральной собственности;

б) субъектом РФ из земель государственной собственности субъекта и земель, государственная собственность на которые не разграничена;

в) органами местного самоуправления из земель муниципальной собственности.

При этом цена выкупа не может превышать кадастровой стоимости земли и до ее установления указанными органами власти считается равной кадастровой стоимости. Из общего правила сделаны исключения и льготная приватизация проводится в случаях, описанных в пунктах 2 – 5.

2. До 1 января 2012 года приватизация застроенных земельных участков осуществляется по цене, устанавливаемой субъектом РФ в пределах до 2,5% кадастровой стоимости в иной местности:

а) коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

б) гражданами и некоммерческими организациями, если право частной собственности у этих лиц на здания, строения, сооружения возникло до 30 октября 2001 года (до вступления в силу Земельного кодекса РФ).

3. До 1 января 2012 года лица, не указанные в пункте 2, приобретают застроенные земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ.

4. Продлен срок переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или право аренды до 1 января 2012 года.

Для земельных участков, занятых дорогами, ЛЭП, трубопроводами, линиями связи, железнодорожными линиями и другими линейными объектами, срок переоформления продлен до 1 января 2015 года.

6. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды размер арендной платы устанавливается в пределах:

а) до 2% кадастровой стоимости арендуемых земель, приватизация которых не запрещена;

б) до 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земель сельскохозяйственного назначения;

в) до 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земель, изъятых или ограниченных в обороте, т.е. запрещенных к приватизации.

7. Собственник здания, строения, сооружения в любой момент может приватизировать арендуемый земельный участок вне зависимости от того, когда был заключен договор аренды.

Просим особо обратить внимание на этот пункт. Ранее, в случае реализации исключительного права на оформление земельного участка путем заключения договора аренды собственник объекта недвижимости терял возможность оформить участок в собственность. Теперь такая возможность восстановлена, и эти лица могут сначала выбрать право аренды участка (например, в случае недостаточности средств для выкупа), а затем требовать его продажи.

Эта норма дает возможность лицам ранее оформившим право аренды на участок приобрести его в собственность. Ведь ставки арендной платы в большинстве случаях в несколько раз больше ставок земельного налога (например, для размещения магазина ставка аренды 8,5% от кадастровой стоимости участка, а ставка земельного налога – 1,5%, разница в более чем в 5,6 раза).

8. С 1 января 2013 года вводятся штрафные санкции в размере от 20,0 тыс. руб. до 100,0 тыс. руб. за нарушение сроков и порядка переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Несмотря на то, что исключительному праву собственника здания на приобретение земельного участка в собственность не корреспондирует исключительная обязанность по приобретению участка в собственность, настоятельно советуем Вам оформить право собственности на землю.

Свое предложение мы обосновываем тем, что срок переоформления права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности под частными зданиями, строениями, сооружениями, который уже несколько раз отодвигался, продлен только до 1 января 2012 г. Между тем истечение указанного срока не означает автоматической утраты права приобрести такие земельные участки в собственность, просто после 1 января 2012 года выкупная цена будет устанавливаться равной кадастровой стоимости. То есть льготный выкуп будет прекращен, цена участка будет равна 100% его кадастровой стоимости, а не 2,5 или 7,5 % (подорожание составит от 13 до 40 и более раз). Кроме того, в случае неоформления права на земельный участок, к указанным расходам добавятся административные штрафы.

Процесс оформления права собственности на земельный участок достаточно сложный и продолжительный во времени. Если оформлять земельный участок самостоятельно, то срок оформления может составить год и более.

Причины увеличение сроков оформления права на землю могут быть самые различные, например, обычные технические ошибки при выполнении межевания, накладки при выполнении этих работ различными организациями, длительное согласование границ с соседями, прохождение документов через различные органы власти и т.д.

Кроме того, в связи с тем, что после 1 января 2012 г. выкупная цена намного возрастает, а с 2013 года вводятся штрафные санкции, другие собственники объектов недвижимости также будут стараться оформить земельные участки до 1 января 2012 г.

В связи с этим, а также учитывая, что продавцами земельных участков могут быть различные органы власти считаем, что приступать к процедуре оформления прав на земельные участки необходимо уже сейчас, и для того, чтобы уложиться в установленный законом срок, лучше всего воспользоваться помощью специалистов.