Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество (регистрация сделок с недвижимостью - регистрация аренды, продажи, залога, оперативного управления и т.п.) затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии с Законом государственная регистрация проводится на всей территории Российской Федерации, осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В Туле и Тульской области функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на Управление Росреестра по Тульской области.

Регистрации подлежат:

право собственности,
право хозяйственного ведения,
право оперативного управления,
право пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования,
ипотека,
сервитуты,
иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственная регистрация недвижимости - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое значение. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации недвижимости. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права. Поэтому для оформления документов на недвижимость необходимо знание процедуры государственной регистрации недвижимости, полномочий регистрирующих органов.

Права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в регистрирующем органе проводится по желанию правообладателей.

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 г. и документы оформлены в соответствии с порядком, действовавшим в регионе (договор зарегистрирован в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации.

При таких документах можно спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется регистрация сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы Управлением Росреестра.

Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в ЕГРП позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки с недвижимостью. Если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из ЕГРП, выданной регистрирующим органом за несколько дней до регистрации сделки.

Регистрация ранее возникшего права в Управлении Росреестра требуется только перед сделкой и (или) переходом права - заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретается по иным основаниям (наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу регистрации сделок с недвижимостью, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация сделки" - с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 164 ГК РФ. В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

На практике часто возникает необходимость нотариального оформления сделок с недвижимостью. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено, например, для договора ренты, ипотечного договора, завещания. В остальных случаях гражданам и юридическим лицам законом предоставлена возможность выбора: заключать сделки либо в квалифицированной нотариальной, либо в простой письменной форме.

Лица, решившие заключить сделку без нотариуса и самостоятельно составить договор, должны знать требования законодательства к содержанию договоров и перечень необходимых для регистрации документов.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров, сопровождение сделок с недвижимостью требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Наша компания предлагает содействие в приобретении земельных участков, квартир и жилых домов, зданий и нежилых помещений, другой недвижимости, а также полное сопровождение сделок с недвижимостью. Рекомендации и практические советы юристов помогут правильно оформить законные права на недвижимость, сэкономить время, силы и средства.